Nuevo examen al ladrillo de la banca

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Se realizarán más tasaciones para saber si son suficientes los actuales 112.000 millones de cobertura

La activos inmobiliarios pierden valor

20 de abril de 2014 (20:46 CET)

Los bancos españoles han intentado no tener que volver a valorar sus activos dudosos a gran escala y mantener las tasaciones anteriores al 1 de enero de 2013, pero no ha colado.

El Banco Central Europeo (BCE) les ha dicho que nones, que solo valoraciones realizadas a partir de esa fecha serán válidas en el nuevo ejercicio de transparencia que se va a realizar al sistema financiero europeo, cuyo control será efectuado por el mecanismo de supervisión único a partir del próximo noviembre.

663.000 millones en activos de riesgo


Y pueden alegrarse de que tan sólo se vayan a analizar el 58% de los conocidos como Activos Ponderados de Riesgo (APR), que, en el caso de España, afectará a activos valorados en 663.000 millones de euros, y exigirá el análisis de más de 21.000 préstamos. Podría haberse hecho extensible a la totalidad de los 1,14 billones comprometidos en activos problemáticos.

Revisión de activos para ver si las provisiones y la valoración de las garantías colaterales de la exposición crediticia son las adecuadas. Si no lo son, aquellas entidades viables, pero con niveles insuficientes de solvencia, deberán recapitalizarse hasta alcanzar ese 8% de capital mínimo (4,5% capital principal, 2,5% colchón de conservación y 1% adicional por tratarse de entidades sisté¬micas) que contemplan las normas de Basilea III.

Posición “relativamente favorable”


Decía hace unos días Fernando Restoy, subgobernador del Banco de España y presidente del FROB, que se parte de una posición “relativamente favorable” si se tiene en cuenta la enajenación realizada de activos problemáticos, el reconocimiento del deterioro de los activos más afectados y las grandes provisiones realizadas. Pero habrá que ver lo que sale de estas nuevas valoraciones.

Aproximadamente un 20% de ese billón de euros en activos en riesgo se corresponde con la exposición inmobiliaria de las entidades financieras, y las nuevas tasaciones tratarán de determinar si la actual valoración neta de algo más de 100.000 millones de euros está en precio o, si por el contrario, todavía requiere de una cobertura superior a los 112.000 millones aportados.

Revisión desigual


En principio, la revisión de las tasaciones no tiene porqué afectar de manera generalizada a todas las entidades. Todo dependerá de las provisiones que tenga la entidad, del crédito asociado al activo inmobiliario, y si la cobertura es superior o no al valor del activo.

Seguramente en el caso de los pisos ya construidos, esas coberturas podrían estar más o menos ajustadas, pero existen dudas razonables de que lo estén los préstamos que en su día se otorgaron para comprar suelos.

Suelos


Un ejemplo. Pongamos un banco, el que sea, que en el año 2006 otorgó a una promotora un préstamo de 28 millones de euros para comprar un terreno en el centro de Madrid sobre el que construir 120 pisos. El proyecto no se llevó a término y el banco, ante el impago, se quedó con la garantía. Lo tiene cubierto al 60% tras aportar 17 millones. ¿Alguien compraría hoy ese terreno por 11 millones de euros? Ni por asomo.

El problema es que no son 28 sino cerca de 25.000 los millones de euros brutos –los que en su día se otorgaron para comprar terrenos– que todavía figuran entre las existencias de las entidades financieras, con un valor neto de unos 10.000 millones. Y, además, existen suelos como garantía de préstamos, por un bruto de unos 70.000 millones, que todavía permanecen en los balances de los promotores, pero cuyas amortizaciones no se están realizando, y que, tarde o temprano, acabarán en manos de los bancos.

Tasaciones contrarreloj


La puesta al día de las tasaciones inmobiliarias de los activos ligados al muestreo de créditos seleccionados ha obligado a las entidades financieras a contratar deprisa y corriendo a algunas de las 44 sociedades de tasación homologadas. En diez días deberán estar listas las tasaciones de aquellos colaterales de los préstamos de mayor cuantía que no cuenten con una valoración posterior al 1 de enero de 2013, y el 29 de mayo, el resto de la muestra.

Para buscar la mayor objetividad posible, una misma sociedad no podrá valorar más del 40% de los activos a examen de una entidad, no se facilitarán tasaciones anteriores para evitar condicionar el dictamen final y tampoco podrán contratar los bancos para este menester a sociedades que facturen con ellos más del 25% de sus ingresos.
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