Operación Chamartín, el eterno ‘macropelotazo’ de Jacinto Rey

Jacinto Rey, el discreto constructor pontevedrés, intentó curar sus heridas de algún fracaso empresarial, como la fallida compra de Huarte, con un bálsamo muy especial, que tenía por fórmula magistral el dinero: miles y miles de millones de euros en plusvalías para el desarrollo urbanístico jamás conocido en la capital de España y uno de los mayores de Europa en su momento. Era la Operación Chamartín.

Hay que remontarse en el tiempo casi 20 años para situar la firma del primer convenio que preveía cambiar de arriba abajo toda la zona norte de Madrid, en lo que supone enterrar la actual estación ferroviaria de Chamartín y alterar su uso urbanístico y el de su entorno con el fin de liberar hasta 312 hectáreas de suelo para viviendas y oficinas.

Un negocio a dos bandas

En su día, Renfe cedió a la sociedad Desarrollos Urbanísticos de Chamartín (Duch) la gestión de los derechos del suelo en esta operación a cambio de una parte del beneficio. Las plusvalías, por tanto, corresponderían al Estado, al BBVA, con el 72,5% de la sociedad gestora, y al Grupo San José, que ostenta el 27,5% restante.

En su largo trámite, el proyecto ha tenido varias revisiones, tantas como cambios de color político ha habido en ayuntamiento, comunidad y ministerio del ramo. La más importante fue la que amplió de 600.000 a más de tres millones de metros cuadrados la operación. De ellos, unos dos millones son propiedad del Administrador de Infraestructuras Ferroviarias, antes Renfe, otro medio millón corresponde a empresas públicas municipales y autonómicas (Canal de Isabel II y la Empresa Municipal de Transporte) y el resto está en manos de particulares. La clave para aumentar la rentabilidad el proyecto siempre ha estado en la edificabilidad permitida.

Diferencias políticas

De acuerdo con el plan aprobado en su día por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, de las 132 manzanas proyectadas, unas cincuenta tendrían usos residenciales. Esta zona, con edificios de entre 10 y 35 plantas, se situaría principalmente en el espacio comprendido entre la Castellana y el casco histórico de Fuencarral. El resto de las manzanas previstas se ubicarían en el entorno de la actual estación de Chamartín y la estación de clasificación de Renfe. El terreno dedicado a equipamientos sociales se localizaría en la zona de la M-30, cerca de la proyectada Ciudad de la Justicia.

En su día, pese a los intentos del Ministerio de Fomento de Magdalena Álvarez para desbloquear la operación, ayuntamiento y comunidad negaron su apoyo al proyecto porque no estaban de acuerdo con el uso que el Gobierno socialista preveía dar a las plusvalías obtenidas. De acuerdo con las estimaciones de la corporación que entonces dirigía el hoy ministro Alberto Ruiz-Gallardón, la Operación Chamartín generará a Fomento y a Duch (BBVA y San José) unas plusvalías de 8.5000 millones de euros, de los que 7.300 millones irían a manos privadas.

Irrumpen los reversionistas

Fomento era partidario desde un principio de financiar con el dinero obtenido la construcción de infraestructuras ferroviarias, mientras que ayuntamiento y comunidad reclamaban que fuera destinado a los equipamientos necesarios para atender los 50.000 nuevos vecinos previstos con la prolongación de la Castellana.

A los problemas políticos, los promotores del proyecto también han visto en estos años como los antiguos propietarios de los terrenos se querían sumar al pastel, creando para ello una asociación de reversionistas que no dudó en llevar el asunto al juzgado. También han sido muchas las constructoras que en este tiempo han cortejado al BBVA para ganarle la partida a San José. Entre ellas, Sacyr, ACS, Metrovacesa, Reyal, Sacresa e, incluso, Fadesa. Pero Jacinto Rey se ha enfrentado solo a la adversidad. Como casi siempre. Ahora, con la nueva sentencia, también.