Anuncio de hipotecas al 100% en una oficina de Red Piso en el barrio de Guindalera, en Madrid.

Hipotecas 100%: el crédito fantasma

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Conseguir una hipoteca que cubra la totalidad de la vivienda es muy difícil, y sus condiciones son más exigentes que otros préstamos

Barcelona, 13 de mayo de 2017 (18:55 CET)

A la hora de conseguir financiación para la compra de una futura vivienda, no es infrecuente que el solicitante de crédito plantee a su entidad la necesidad de aumentar el techo de LTV (por Loan to Value, el ratio entre precio de compra y financiación de la operación), por encima del 80 % estándar. A pesar de que no es un producto extraño en el mercado, ¿por qué es tan difícil conseguir una hipoteca con el 100% de financiación?

Las hipotecas 100 % de financiación para la adquisición de una vivienda sí existen. Antes de la crisis, este tipo de préstamos llegaron a representar hasta un 18 % sobre el total de créditos para compra de inmuebles, aunque la crisis ha hecho que los bancos recelen bastante a la hora de conceder la financiación total. Entre otras cosas causas es porque estos créditos han llegado acarrear una tasa de morosidad del 29 %, frente al 3,4 % de los préstamos hipotecarios que otorgan menos de un 80% del valor de la vivienda.

En la actualidad, la mejor manera para conseguir una hipoteca 100 % es, por una parte, gozar de unas condiciones de liquidez tan evidentes que no supongan ningún riesgo de impago para la entidad.

Por otra parte, las entidades aún tienen un parque de pisos embargados suficientemente importante como para poder mejorar las condiciones de las hipotecas (como por ejemplo, aumentando el límite de financiación). Si se decide comprar un piso de banco, las posibilidades de conseguir una hipoteca al 100 % serán mayores. 

Cómo es la titulización de las hipotecas

Más allá de la recomendación del Banco de España a las entidades de no conceder hipotecas por encima del 80 %, una de las razones principales por las que el consumidor tiene dificultades para acceder a estos préstamos es el hecho de que estas no pueden ser titulizadas a posteriori

Cuando un consumidor contrata una hipoteca, los bancos pueden vender este título de deuda a un tercero. Sin embargo, cuando se sobrepasa el 80 % este tipo de activo no puede ser comercializado. Esto se traduce en que el banco no puede hacer nada más con la hipoteca 100 % más que esperar a que se termine de pagarla. 

Las características de las hipotecas 100%

A pesar de que pueden parecer otro tipo de préstamo diferente, en esencia estas hipotecas funcionan igual que las que sólo llegan hasta el 80 %. Esto significa que para poder conseguir una hay que cumplir (más aún si cabe), con las condiciones habituales para acceder a una hipoteca, que son disponer de un trabajo fijo que pueda asegurarnos ingresos recurrentes para toda la vida del préstamo, contar con ingresos mensuales de, al menos, 2.000 euros entre todos los titulares del préstamo, y no figurar en ficheros de morosos (como ASNEF o RAI).

Dado que se trata de un producto que facilita el acceso al crédito para el consumidor, puesto que este puede acceder a una vivienda con ahorros mínimos, únicamente pagando los gastos (o directamente sin ahorros ninguno, como en las hipotecas 100 más gastos), estas pueden presentar tipos de interés mayores que las habituales.